01.何から始めるべきなのか － マイホーム取得 －
物件探しは、とても大切ですが資金繰りが分らないと、どの位の物件がいいのか分かりません。
また、家を見に行き未来の住まいを想像することは楽しいですが、住まいの購入にかかる費用や諸手続きのことを理解した上で購入しないと後から大変です。
約6割の人が物件探しから始め、約3割の人が家を見に住宅展示場や現場見学会へ足を運んでいます。
そのため、あまり知識がないまま予算オーバーの物件を購入してしまったり、モデルハウスが気に入ってしまい、ハウスメーカーの高額な注文建築を頼んでしまい、後で後悔したり支払いに苦しんでいる人がたくさんいます。
だから、まず物件探し、まず家を見にいくは、NO！！です。
私たちがお勧めするのは、まず「資金計画」をすること、実際に購入する際に、どんな費用がどの位かかるか知ることです。
そして「建築費やマイホームに必要な土地の広さ」を知ること、実際に建物が完成し、住むためにかかる費用や自分の条件を満たす土地の広さを知ることです。
02.なぜ資金計画から始めるべきなのか － マイホーム取得 －
マイホーム購入にいくら必要か、かけられる資金はいくらなのか、これを確認せずに探し始めても、気に入った物件があっても買えるか分からなかったり、購入できたとしても支払いが苦しいものになるからです。
「家族の幸せな暮らし」の実現のためのマイホームなのにマイホーム購入後に生活が苦しくなるのでは本末転倒です。
でも、マイホーム購入後に生活が苦しくなっている人も、自分の周りには案外たくさんいます。
「憧れのマイホーム」が手に入り嬉しいので、多少のことは始めのうちは我慢できますが、ローンの支払いはとても長く不満や苦しみが、どんどん増していきます。
だからこそ、始めに資金計画をしっかりすることが大切です。
弊社では、ファイナンシャルプランナーが購入の際の「資金計画」だけでなく、住宅ローンのしくみや減税の手続き、マイホーム取得後のライフプランニングのご相談にものらせていただいております。
私たちがお勧めするのは、まずライフプランを考えた資金計画をすること（無理のない）、そしてマイホーム購入にかかる費用を全て把握すること（予算オーバーしないために）、更にマイホーム購入で利用する住宅ローンや購入後に利用できる減税や支援等をしっかりと確認すること（支払いに影響する）、最後になんでも相談できる信頼できる人・会社に相談することです。
03.資金計画で失敗する３つの理由とは － 失敗しないために －
1つ目は「土地」と「建物」以外にかかる費用を事前にしっかり把握できていないからです。
マイホーム購入には、「諸経費」や「追加費用」がかかりますが、あなたは「諸経費」や「追加費用」について、具体的にご存知でしょうか？
不動産会社やハウスメーカーで「諸経費」や「追加費用」について聞くと、「諸経費」は大体200～300万位ですか？「諸経費」はお客様のご希望にもよりますので何とも言えませんが、追加がなければ特にかかるものではありません、などの答えが返ってきます。
おそらく登記や保険、住宅ローンのための費用が大体200～300万位かかるのかと考えると思いますが、実際にはどんな費用がいくらくらいかかるのか、自分の場合はどうなのかを確認しておかないと、後で予算オーバーしてしまいます。
また、「追加費用」がかからない範囲についても事前に確認しておき、自分の希望を入れた場合、どのくらいの「追加費用」になるのか把握しておく必要があります。
また、マイホーム取得と合わせて、マイホームに必要なテーブルやイス、テレビ、家具、ベッド、エアコン、冷蔵庫、洗濯機などの家具・家電や引越し費用などの費用もかかりますので、大幅な予算オーバーを防ぐためにも、しっかりとした資金計画をすることが大切です。
2つ目は、前段で説明した「実際にかかるお金のこと」を、後出しする建築会社が多く、そういった説明のないまま、プランや計画をすすめてしまうということです。
住宅展示場や見学会で、「この家はいくらくらいですか」と聞いても、ほとんどの場合、その建物を実際に建てるのにかかる金額ではなく、その会社が基準の建物を請負うのに、坪60万位かかりますとかの答えが返ってきます。
顧客に、安く思わせるために建物代金のみを説明し、契約後や契約の直前で、また価格の説明にトリックがある場合もあります。
- 延床面積と総施工面積の違い
- 本体価格と付帯価格とオプション価格
- 基準面積や標準施工など
この3つを巧みに利用し、安くみせかけていて、後から「別途費用」として請求する会社も少なくありません。
そのため、あなた自身がしっかりした知識を身につけ、マイホームにかかる費用をしっかり把握しておくことが大事です。
3つ目は「住宅ローン」選びです。住宅ローンも複雑な仕組みや、支払い金額も変化するものが多く、何か難しいというイメージがあります。
そのため、住宅会社の営業マンに勧められるまま、詳細を理解せずに、申込んでしまう方もたくさんいます。
ローンの組み方によっては、5年後、10年後に支払いが一気に増えたり、当初の予定通りに元金が減らず、利息だけを支払い続けているというケースも多くみられます。
そのため、ご自身で住宅ローンについての知識をしっかり持つことが大事です。
基本的には「変動金利型・固定金利選択型・固定金利型」があり、現在は、そこに金融機関が行う金利優遇などの組み合わせにより月々の元金や利息の支払いをします。
また、住宅ローンの取組のためにかかる費用も金融機関や住宅会社によっても異なります。
弊社では、住宅ローンの詳細な説明や、選び方、支払いのシミュレーション等もベテランのFP／宅建士が行っておりますので安心してご相談ください。
04.住宅ローンの特徴（変動金利型・固定金利型・固定金利選択型）
住宅ローンは、支払い形式では元金均等払いと元利均等払いの2種類があり、金利のタイプでは変動金利型・固定金利型・固定金利選択型の3種類があります
元金均等払いとは：
月々支払う元金が一定で利息が借入元金の割合に応じて、どんどん減っていくというものです。（現在このタイプは主流ではありません）
元利均等払いとは：
ある一定期間の支払額が同じ金額になるように、月々の元金と利息の割合が変動するというものです。（このタイプが、今は主流です）
基本的には、これから説明する住宅ローンは、全て元利均等払いがベースになります。
＜変動金利型＞
市場動向に合わせて、金利が変動するため、現在のように日銀が低金利政策をしている状況では金利が安くメリットもありますが、将来の金利状況次第で支払い金額も変わってしまいます。
ただし、月々の支払いについては5年間は一定金額の支払いで、金利変動があった場合は、支払額の中で元金と利息の割合が変動するため、急激な金利上昇等の場合、本来払うべき利息を含み、5年後に未払利息が発生します。（元金に充当される）
例）
月々10万円（元金8万円利息2万円）で組んだのが2年後に金利上昇し月々10万円（元金7万円利息3万円）になった、そのまま5年たった場合。
3年間で（元金－1万）×12×3＝－36万 元金が減っていないので、その分が元金に充当されます。また5年後に同じ金利の場合。
月々11万円＋α（元金7万＋利息3万）＋元金1万＋αからスタートします。
金利が更に上昇すれば、更に利息の割合が増えます。
また、金利上昇による5年後の支払額は当初の1.25倍が上限になります。
このため、金利上昇時には、支払いが厳しくなります。
＜固定金利選択型＞
当初から最後まで金利が固定なので、支払いは最後まで一緒です。支払いが一定のため、安心感がありますが、金利は他のものより高くなります。
また、半分は固定金利型で、半分は変動金利型でのようなミックス型に対応している金融機関もあります。
こういった各ローンの特徴や金融機関による金利差、住宅ローンに伴う手数料や保険などの付帯条件などを考え、将来的なリスクも考慮した上で、住宅ローンを選択することをお勧めします。
弊社では、ファイナンシャルプランナーやベテランの宅建士が、お客様へ詳細に説明させていただき、安心して住宅を購入するための住宅ローン取組みをいたします。
金利やローンの仕組み、金利上昇のリスクや保険などを考慮し、あなたに最適な資金計画にしましょう！目先の金利だけで考えては後々後悔します。
05.資金計画は早めにしましょう
土地の購入も決め、住宅の建築会社を決め、プランニングしてもらい、見積もりを出してもらうのでは、もう支払わなければならない金額が決まったようなものなので、資金計画の意味がありません。
資金計画とは、全体の予算を考え、その中で土地や建物その他の費用がそれぞれいくら位の予算になるか振り分けることなので、マイホーム計画の最初にしなければ意味がありません。
「マイホーム計画は、まず資金計画から、、、」
まずは自身のマイホーム計画の総予算を算出しましょう。
自己資金や両親からの援助などがいくら位あるのか（マイホーム計画分として）、ご自身の収入等から、月々いくら位の支払いまで可能か（苦にならない範囲で）、皆さんそれぞれの家族構成や職種、年齢、考え方によっても変わってきますので、しっかり考えてみましょう。
ここで質問です。
あなたは毎月いくら位まで返済できますか？
- 今の家賃で支払っている金額や駐車場代位
- 今の家賃で支払っている金額や駐車場代位＋2万円位（ちょっとはがんばるぞ！）
- 今の家賃で支払っている金額や駐車場代位＋4万円位（せっかくだからがんばるぞ！）
答えはいろいろだと思いますが、今支払っている家賃との比較で考えると分かり易いと思います。
現在の家賃とマイホームとの違いは、
部屋が狭い ⇔ 部屋が広い新築・庭付・駐車場付き
家賃の支払い ⇔ 住宅ローンの支払い（完済すれば資産になる）
管理費・共益費・駐車場代 ⇔ 固定資産税・メンテナンス費
光熱費や生活費 ⇔ 光熱費や生活費
現在住宅購入に対する支援や減税が強く、マイホーム購入にはとても有利です。
- 住宅ローン控除
新築住宅の場合：最高35〜21万円／年 13年間（2023年適応分）
（長期優良住宅、省エネ基準適合住宅など、住宅の種類による。）
既存住宅の場合：最高21万円〜14万円／年 10年間（2023年適応分）
（長期優良住宅、省エネ基準適合住宅など、住宅の種類による。） - 贈与税非課税 最大1500万
- 固定資産税の減税措置（各自治体）など
色々考慮して全体の予算を資金計画しましょう。
06.マイホームにかかる諸経費って何？
- 住宅ローンを借りる時の銀行に払う費用。
- 災害保険・地震保険などの保険料
- 表示登記、所有権移転登記、抵当権設定登記などの登記料
- 土地購入等の契約のためにかかる印紙代、仲介手数料
- 固定資産税、不動産取得税などの税金
- 土地の整地、測量のための解体費、測量費、整地スキ取り費用など
- 建物建築に付随する確認申請費、瑕疵保険、地盤改良費、外構工事、上下水道、ガスの引込み費、アンテナ工事費など
があります。
更に、家具や家電の購入費や引越し代、ご家庭によっては地鎮祭などの祭事費もかかります。
こういったマイホームに関わる諸経費を把握することで、安心して、土地探しや建物のプランニングなどへ進んでいけます。
07.土地購入にかかる費用は、土地代だけではありません
不動産の購入でかかる費用は、土地の代金だけではありません。
その他に、
- 仲介手数料…不動産会社に支払う費用（土地価格の3％＋6万＋消費税が一般的です）
- 税金等の精算金…固定資産税等、売主さんが既に年間の支払いをしているものを日割で精算します。
- 境界ブロック等の設置費…隣地との境界ブロックを新設する場合、既存ブロックの撤去費と新設ブロックの設置費がかかります。
- インフラ整備費…上下水道の引込費や水道分担金、都市ガスの引込費等がかかります。
- 測量費…近隣との境界を確認したり、現況の面積を測り、境界抗等を入れます。
- 解体・整地費…現地に古家などがある場合に、それを取り壊したり、地中の埋設物等を取り出す費用
- 登記費用…所有権移転、抵当権設定のための費用
などがかかります。弊社では、物件探しに伴い、こういった費用についてもFP、宅建士が詳細にケースごとに説明しますのでご安心ください。
08.「南道路の土地」が絶対にいいのか？
あなたも「日当たりのいい土地を買いたい！」と考えて、土地を探していませんか？
「南道路の土地」は、誰もが欲しがるような条件のいい土地と考えがちですが、そのため割高で競合も多くなかなか手に入りません。
また、希少性から焦って購入してしまうこともあります。また、土地の予算がかかり過ぎてしまうことにもなりかねません。
また、「南道路の土地」が実際に建物を配置したときに、必ずしも住みやすいプランが入るとは限りません。
道路側の大きなマドは、中を覗き込まれたり、家の中がまる見えになるので、カーテンで目隠しすることで暗くて風通しの悪い家になったりするからです。
同予算であれば、他の条件の土地のほうが広いものを買うこともできますので、「南道路の土地」にこだわるのではなく、いろいろな面を考慮してみましょう。
09.失敗しない土地探し － 3つのポイント －
「南道路の土地」でも、周辺環境が良くなかったり、駅から遠かったり、目の前に高い建物があったりと、メリットもあればデメリットもあります。
そのため、ご自身にとって何を優先し土地を探すのか、しっかり考えておきましょう。
すべての条件がそろった土地は価格も高くなりますが、必ずしもいい住まいができるとは限りません。
そのため、固定概念にあまり捕らわれず、資金計画で導き出した予算を意識しながら、その範囲内で土地探しをしていただければと思います。
＜いい土地を見つけるためのアドバイス＞
- 1つ目は、広さを優先するのか、立地条件を優先させるのか、ある程度決めておくこと。
- 2つ目は、自分の探しているエリアの土地相場をしっかり理解すること。
- 3つ目は、物件価格ではなく、建物を建てるために、その土地の整備にいくらかかるかを考えること、物件価格が同じでもかかる諸経費は違ってきます。
また、どんな土地でも設計の工夫やアイデア次第で、その土地を最大限に活かした建物をつくることも可能です。
気になる物件が見つかったら、現地を見にいきましょう。
午前と午後では人通りや周辺の状況も違うので、何度か違うタイミングで見に行くと周りの様子も確認できます。
また、近隣の学校や病院、お店などの立地状況を確認したり、必要があればハザードマップで水害等の状況を確認することも大切です。
また近所の人に聞いてみても参考になります。
次にその土地に自身の考えるマイホームが建てられそうか、住宅会社の人に相談してみましょう。実際に、建物をその土地にプランニングし、見積りをしてもらうと、より具体的にイメージできます。
更に、その土地で建てるための諸経費が、いくらくらいかかるのか具体的に確認できれば、総予算がいくら位かかるものか、ある程度想像できます。
そのため土地探しと住宅建築は両方合わせて考えられる事がベストです。
「資金計画」「物件探し」「建物のプランニングと見積り」を上手に進め、失敗しないマイホーム取得を実現しましょう。
10.家を売ること（契約すること）しか考えない会社を選んではいけない
お客様にとってマイホームは、一生に一度の大切な買い物であり、これから長い人生を過ごす大切な場にもなります。ですから、建てた後の暮らしのことも考えたマイホーム取得を心掛けるべきです。
「資金計画」や「良い物件探し」をおろそかにして、家づくりを勧めてくる住宅会社を選んでしまうと、結果的に無理な住宅ローンで後々苦しい生活をすることになったり、購入した土地に不満がでてきます。
確かに選んだ住宅会社のモデルハウスや施工事例は、素晴らしかったかもしれませんが、様々な条件が違うため、ご自身が想像するような建物にはならない場合も多くあります。
だから、「資金計画」「土地探し」「住宅建築」の全てを全力でサポートしてくる会社に頼むことをお勧めします。
また、住宅会社には「安さをアピール」したり、大幅な割引をする会社があります。
低価格だけで、こういった会社を選ぶのも注意しましょう。
住宅の価格は、家の材料代・施工する職人さんの手間・建築会社の利益から構成されています。
なので、安くするためには、その要素のどれかを安くするか、その全てを安くするしかありません。
家の材料代が安くされると、材料の質が下がるか、数量を減らすことになります。見た目にはわからない部分がコストダウンされると、住んでからが心配です。
施工する職人さんの手間が安くされると、当然丁寧に時間をかけることが難しくなり、早く終わらせようとするため、仕事が粗くなったり、手抜きされる可能性もでてきます。
そのため住んでからの不具合が心配です。
建築会社の利益が安くされると、じっくり時間を掛けたプランニングや提案がおろそかになり、満足のいく建物ができない可能性があります。
契約後に利益を確保しようとオプションや別途の請求が増える可能性もあります。
また、引き渡し後のメンテナンスや点検が雑になったりする可能性もあるため、目先の安さや値引きに惑わされず、全力であなたをサポートしてくれる住宅会社を選びましょう。
11.坪単価〇〇万円～だけでは、全く当てにならない
家の価格が高い安いを判断するための基準に「坪単価」があります。
多くの方が「坪単価」で住宅の価格を判断していますが、実はあまり当てになりません。
- 住宅の価格は、その形状で大きく価格が左右されるため「1階が広く、2階が小さい家」と「1階と2階が同じ大きさの家」では、延床面積が同じでも、全く坪単価が違ってきます。そのためご自身の考えるマイホームを伝えず「坪単価〇〇万円～」だけで判断してしまうと住宅会社選びに失敗してしまいます。
- 延床面積と総施工面積の違いがあります。延床面積とは家の床面積の合計で、総施工面積とは、それに玄関ポーチやバルコニー、吹き抜け、ロフト、小屋裏収納などを追加した面積の合計です。同じ「坪単価」の表示でも、見積金額の総額を延床面積で割っているか、総施工面積で割っているかで表示単価が全く変わってきます。
例） 延床面積30坪、玄関ポーチ1坪、バルコニー5坪、吹抜4坪、総施工面積40坪の場合、家の総額が1800万円だとしたら、「延床面積」の場合、坪単価60万円に対し、「総施工面積」の場合は、坪単価45万円になります。 - 坪単価に、どこまで費用が含まれているかでも違いがあります。
仮設工事費（トイレ、水道、電気、足場）が含まれているか、地盤調査費や各種保険費、設計費、確認申請費、検査費が含まれるか、給排水工事、電気・ガス工事費や照明機器、浄化槽の費用が含まれるか・・・ 表向き「本体価格」と表示している場合、こういった工事が含まれていない場合が多くあります。こういった費用を合計すると、約150万～300万位になります。そのため、こういった付帯工事費が含まれているかどうかでも、大きな違いになります。 - 標準工事とオプション工事の違い
家の材料は各部材共にグレードにより大きな価格差があります。
屋根材、外壁材、床材、柱や壁材、建具やサッシ、キッチン、お風呂、洗面台、トイレ、壁紙、タイル、ブロック、フェンスに至るまで、全ての部材にグレードが存在します。
どこまでが標準工事に含まれているか、自身の考えるマイホームでは、どの位のオプション工事が必要なのか、明確にしておかないと大幅に予算がオーバーする場合があります。
このように「坪単価〇〇万円」といっても、その内訳が分らなければ、全く当てにならないので、見かけの安さにだまされないように注意しましょう。
