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不動産取引ガイド

修繕積立金は安ければ良いのか?



資産価値が下がりにくい住宅購入において、戸建てに比べ流動性の高いとされるマンションは有力な選択肢になります。

 マンションは共有物である区分所有権になるので、建物全体の維持管理を無視できません。

 マンションには専有部と共用部という区分があります。共用部は他の住人の合意が得られなければ改修工事を行うことができません。

 これではマンションの維持管理がままならないので、一般的には、長期修繕計画を立案し計画に則ってメンテナンスが行われます。

 このメンテナンスに必要な費用を捻出するため修繕積立金が存在します。

修繕積立金の目安


国土交通省発表マンション修繕積立金ガイドライン

http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000061.html

PDF
https://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

修繕積立金の目安の計算方法(妥当性チェック)

https://keisan.casio.jp/exec/user/1635579126

修繕積立金はマンションの性能を維持保全するための生命線です。良い立地でも管理がずさんでは資産価値が維持できないからです。


管理費・修繕積立金が低い設定のマンションは本当にお得か!?

マンションを検討する上で気になるのが管理費修繕積立金です。管理費・修繕積立金が安く設定された物件はお得に見えてしまいますが、実はここに大きな罠があります。

管理費や修繕積立金は住人にとって毎月のコストとなるため安いに越したことはない!と判断してしまいがちです。

事実、新築分譲時にマンションのを販売しやすくするために、修繕積立金を低く設定するデベロッパーが多く存在します。

 新築時の販売会社の思惑もあり、当初の修繕積立金を安く設定しておき、時期を見て段階的に引き上げる「段階増額積立方式」が採られる場合が多いのです。

 こういったマンションを購入してしまうと、買ってすぐに修繕積立金が値上がりしてしまったり、悪質なケースだと長期修繕計画の期間を短く設定することで修繕コストを安く見せかけているマンションもあります。

 最悪の場合、大規模修繕に必要な費用が捻出できず、修繕工事が実施できない事態に陥ることも想定されます。

修繕積立金不足のマンションは異例か!?

住宅金融支援機構によると、計画当初の積立計画の設定が低すぎて資金不足による管理組合による大規模修繕用融資の借入件数が増加しているそうです。

さらに、インフレによる物価高騰が拍車をかけて施工費が高騰しており修繕計画がままならないマンションが増えてきており、積立不足金を融資に頼らざるを得ない状況のマンションも出てきています。

修繕積立金不足のマンションはイレギュラーな存在ではないのです。

管理費・修繕積立金に適正価格あり



マンションは共有物なので、管理費・修繕積立金には適正な価格があります。

 毎月の支払いとなる.ので負担は少ない方が良いと思いがちですが、「修繕積立金」は少なければ良いというものではありません。

 マンションを検討する際は、今の修繕積立金ではなく、将来的にどれくらいの修繕積立金が必要になるのかを予測しなけれなりません。

 国土交通省がマンションの修繕積立金に関するガイドラインを提示しています。目安となる修繕積立金は上表の通り。

 今、検討しているマンションの修繕積立金がこの目安から著しく低い場合は、将来的な引き上げが必要になると予測するのが現実的です。

マンション住人の高齢化による管理不全というリスク古いマンションでは、居住者の高齢化、空室の増加、不動産投資ブームによる海外の所有者との連絡不通による滞納等で修繕積立金不足などにより、住環境の悪化(=マンションのスラム化)が深刻化しています。

国内には約675万戸の分譲マンションがあり、年々増加傾向にあります。そのうちの約6割は築20年以上を経過しています。内、管理費の滞納問題が発生しているマンションは37%にも及びます。こうした中古マンションで社会問題となっているのが「マンションのスラム化」と呼ばれる現象です。

人が集まらなくなった街に建つマンションはスラム化が余儀なくされます。

 日本は極端な少子高齢社会を迎えます。「段階増額積立方式」と言っても無い袖は振れませんのでマンション住人の高齢化に伴い管理費・修繕積立金の滞納問題が顕在化します。管理不全化したマンションは、経年劣化による老朽化が進行してスラム化し、資産価値も減退します。

老朽化したマンションの建て替えという選択肢もありますが、実現が難しいのが現状です。建て替え決議を可決するには区分所有者および議決権の5分の4以上の賛成が必要になります。

高齢になると「大金をかけて建て替えなくても、このまま静かに暮らしたい」と考え
る住人も多く、そのため建替え協議が纏まらず、朽ちていくのを待つだけになってしまっているマンションは少なくないのです。

スラム化してインフラの維持管理ができなくなったマンションでも、管理費・修繕積立金・固定資産税は払い続けなければなりません。

この状況を「ババ抜き」と表現されます。最後まで持っていたら負け、気がつけばプレーヤー(買い手)が誰もいないという状況です。

人が集まらない立地のマンションは、まさに”ババ抜きのババ”
 

「将来的にも人が集まりやすい立地選び」が重要

 中古マンションを検討する場合、将来的に人が集まる立地選びこそがマンション選びで最も重要なことです。
人が集まらない立地のマンションは、まさに”ババ抜きのババ”です。

流動性が高いのがマンションのメリットのはずなのに、人が集まらないということは流動しないマンションとなります。

 これでは資産価値がゼロどころか管理不全でマイナスになる恐れもあります。

 いわゆる「負」動産化した不動産で、維持管理に必要な経費や固定資産税などの公租公課がかかり続けます。

 人口減少に起因するこの問題は、地方に限った話ではなく首都圏(タワーマンションなどの高層階建物で維持管理にコストがかかり、海外投資家なども所有者として顔を連ねるような物件)でも起こりうるのです。

 当社では資産価値が下がりにくい住宅購入のために、将来的な管理リスクなどのマイナス情報を把握してお客様へ物件のご紹介ができますので、お気軽にご相談ください。